随着《不二情书》的热映，吴秀波饰演的“洛杉矶资深房产经纪人”一角激发了很多人对美国房产经纪人的兴趣。跑车和豪宅都是真的么？国外的房产经纪人和国内的中介到底有什么不一样？

从单边代理到双边代理，与客户建立稳定的“信托”关系

早在美国六十年代，与国内相似，房屋交易过程中也是只有单边（卖方）经纪人，他们的任务是出去推销开发商的新房或受雇于房东，代表卖方的利益，这就使买方站在了非常不利的位子。后来，随着市场需求和消费者保护法的健全与实施，美国逐渐形成了买卖双方都雇佣经纪人交易的制度来完善这个市场，并延续至今。据保守估计，美国大约有100万人从事房地产这一职业，美国的房地产交易85%是通过经纪人公司服务完成，房产经纪人在民众中是口碑较高的职业。

因此，在美国房产交易中，不管是新房还是二手房，开发商或卖家基本不直接与客户见面，房屋买卖交易完全通过房产经纪人公司和经纪人完成，经纪人发挥着非常重要的作用。客户和经纪人的关系是“信托“，而非国内的“商家与客户”，与律师可能更为接近。

这种双边代理带来的好处，就是买卖双方的地位更加平等，买方的利益得到更好的保障。而在国内，整个二手房依然是“卖方市场”，尤其在一线城市的热门区域，常常出现“一房难求”的窘状。因此，经纪公司为了获得优质的房源，其服务的导向不得不偏袒于卖家，甚至会出现和卖家一起违规操作的情况。而买家通常处于劣势，除了承担转嫁的高佣金，还要独自承担一系列风险。

互联网时代，“买卖双方地位不对等”的矛盾变得突出，也出现了一些平台，希望通过互联网技术，打破长期存在的居间逻辑。

比较有代表性的是房多多不久前推出的“四方场景”,也就是“双边服务”。由于房多多是“直买直卖”，没有经纪人参与，因此更考验平台的服务功能。于是房多多创建了“卖家顾问”、“买家顾问”两个角色，分别为买卖双方提供1对1的咨询服务。据了解，一旦买家用户第一次对在线房源的业主发出“直约”请求，就会有专属的服务顾问在线解答买家在找房、看房至交易过程中的所有疑问，并提醒、跟进和确认“直买直卖”的交易进程。虽然这个功能尚处于初步尝试阶段，还没有通过市场的检验，但也为二手房交易打开新的思路，为后来者提供了思考。

住房资源共享系统，提高佣金比例至6%

上世纪50年代，美国的房地产经纪公司的规模一般都比较小，经纪人数一般只有四五人，大多是夫妻店。为了做成规模，有些公司扩张业务，设立多家分店，互相之间开始有合作，共享房源。出于这种合作的需要，各个公司之间订立了一些简单的行业规范，那个时候就逐渐出现了所谓的住房资源共享系统。

住房资源共享系统的建立，首先提高了经纪公司的佣金比例。早年佣金一般在2%左右，原因是当时经纪公司提供的服务比较少，房源也比较少。共享系统出现之后，房源逐渐地增加，佣金比例也在不断地增加，如今已经高达6%。

同时，为了避免因为“垄断”被政府压制，全国中介公司达成默契，固定佣金的比率，也就是行业自律——无论在全国哪个地方，地产经纪都收取一个比较稳定的，大约是6%或者7%的佣金提成，这样做就构不成恶性垄断了。

数据显示，美国的房地产经纪人的平均年佣金收入是5万美元左右，其中，20%的经纪人收入会在10万美元以上，1%的经纪人会在20万美元以上，年收入在50万-100万美元佣金的经纪人也大有人在。

所以，波叔在《不二情书》里的豪华配置，不是剧情需要，而是一个经纪人的日常。

相比之下，国内经纪人的生活状况可谓每况愈下，佣金比例一再走低，目前仍然坚挺的是几个中介老大的2%，而一些中小中介早已在激烈的竞争中维持在1.5%左右。互联网中介出现后，因为没有门店运营的成本压力，佣金更是低至0.5%。

中介之间竞争的同时，还有一些单纯的交易平台，甚至没有佣金，仅收取少量的服务费，例如房多多的2999+0.3%的交易保障险。交易成本的一再压缩，更让中介的“高佣”成为泡影，人们更愿意选择效率高、费用低的互联网平台进行交易。

严格业务考核，甚至要通过FBI调查

不同于国内的规模化管理，美国的房地产经纪公司是少而精的，提供专项服务，因此房地产经纪人的个人业务和能力要求非常出色，国家对房地产经纪人员执照的核发有非常严格的规定，设有严格的考试。

各州略有不同，以德克萨斯州为例从事房地产这一工作之前，房产经纪人要学习完成6门学科，180小时的课堂学习。其中包括：现代房地产学，德州房地产法，代理法，合同法，房地产金融，以及相关法令颁布的合同。学校课堂完成后，经历4小时的全国和地区的考试合格，通过FBI的背景调查，签约经纪人公司才颁发执照。之后必须经过四年以上实践工作才可以获得Broker资格（独立经营的经纪人）。为保证专业水准和服务质量，房地产经纪人员每年还必须参加考试接受再教育，执照每2年申请重新换发。

值得一提的是，美国是一个极其重视记录的国家，如果因为违规而上记录会对日后产生难以抹煞的不良后果。

对于房地产经纪人来讲，违规操作，不仅会使自己失去这一职业，而且，在其他行业也会严格考核个人记录，并且把不良记录作为用人的重要标准之一。因此，失去诚信的代价是非常巨大的，这种措施极大地促进了这个国家房地产行业的自律行为。

可见，美国房产中介经过多年发展，已经形成了一整套成熟、正规的行业体系，而我国二手房市场起步较晚，还有很多需要学习和借鉴的地方，尤其在政府监管和行业自律方面，依然任重而道远。

责任编辑：马千里